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CB Richard Ellis acredita na evolução do mercado de retalho

De acordo com a CB Richard Ellis, os activos ‘prime’ de retalho (em particular, os centros comerciais) continuam a ser investimentos seguros na actual conjuntura económica. Ao longo do terceiro trimestre de 2008, o volume de investimento na Europa deste tipo de bens totalizou cerca de 6,2 mil milhões de euros. A Alemanha, o Reino Unido e os países Nórdicos demonstraram ser os mercados mais activos, contabilizando, em conjunto, mais de 70 por cento dos negócios de investimento concretizados no segmento de retalho.

John Welham, director do departamento de investimento em retalho para a Europa da CB Richard Ellis, afirmou que “apesar de haver um diferencial cada vez maior entre produto ‘prime’ e produto secundário no mercado de investimento em retalho, o produto ‘prime’ tem demonstrado que um activo de qualidade, numa localização privilegiada, continua a ser considerado como um bom investimento”, acrescentando que “nos mercados de investimento de vários países europeus onde se verificou a colocação em oferta de centros comerciais ‘prime’ ao longo de 2008, os investidores demonstraram estar preparados para adquirir este tipo de activos, ainda para mais sabendo, à partida, que não os conseguiriam comprar numa altura em que o mercado se apresentasse forte. Existem, aliás, muitas razões para acreditar que os bens de retalho de boa qualidade irão superar a performance de outros activos imobiliários”.

A escassez de oferta, um bom e diversificado ‘tenant mix’, baixas taxas de disponibilidade e a expectativa de retorno garantido são algumas das razões pelas quais o segmento de retalho europeu continua a atrair a atenção de grandes investidores. Estes atributos tendem, igualmente, a proteger o segmento de climas económicos particularmente adversos, com um potencial acrescido para superar a actividade de outros segmentos imobiliários.

Apesar do decréscimo significativo no volume agregado de investimento na Europa, o segmento de retalho evidenciou um peso significativo no mercado de transacções imobiliárias do continente europeu. Durante os primeiros três trimestres de 2008, a actividade de investimento em retalho rondou os 24,3 mil milhões de euros, uma quota de 26 por cento do total transaccionado ao longo do período em análise. Aproximadamente um quarto dos mercados europeus analisados evidenciaram um aumento do valor de investimento em bens de comércio quando comparados com o período homólogo de 2007.

Uma tendência notável foi a subida de operações de ’sale & leaseback’, com cerca de 4,2 mil milhões de euros transaccionados através deste tipo de operação na primeira metade de 2008. Esta tendência irá, provavelmente, continuar, na medida em que os operadores estão cada vez mais empenhados na angariação de capital de forma a combater o decréscimo das vendas e a redução das margens, separando a componente do negócio da componente imobiliária.

A crescente internacionalização do investimento em retalho é também uma das tendências que tem vindo a crescer substancialmente nos últimos tempos. Nos primeiros seis meses do ano, os investidores estrangeiros representaram cerca de 60 por cento da actividade de investimento em retalho na Europa, um ligeiro aumento relativamente a 2007, altura em que estes investidores evidenciaram uma quota de 55 por cento do volume total de investimento no segmento de retalho.

Cenário em Portugal

Em Portugal, o cenário tem sido ligeiramente diferente. É certo que não se verificou a colocação de produto ‘prime’ de retalho no sector de investimento ao longo de 2008. No entanto, sendo tipicamente um segmento forte no mercado nacional de transacções imobiliárias, o segmento de retalho tem sido um dos mais afectados pela actual crise dos mercados financeiros internacionais. De facto, a forte concorrência do segmento em Portugal, bem como os montantes de investimento exigidos para a concretização de transacções de unidades comerciais – por norma mais elevados – têm conduzido a uma diminuição significativa do volume de investimento neste tipo de activos.

Nos primeiros três trimestres de 2008, o volume total de investimento em comércio rondou os 154 milhões de euros. Tendo em conta o período homólogo de 2007, registou-se uma descida de aproximadamente 64 por cento. De entre as transacções concretizadas ao longo deste período de destacar a aquisição de 50 por cento do Portimão Shopping Centre (pela Klepiérre), a compra do Portimão Retail Center (pela Pramerica) e a aquisição do Santarém Retail Park, pela British Land.

À semelhança do que se verificou na Europa, os investidores internacionais foram claramente dominantes na concretização de operações de investimento envolvendo activos de retalho, com uma quota de cerca de 97 por cento do total de capital investido em bens de comércio. De facto, os investidores nacionais têm sido largamente afectados pela crise do crédito de alto risco, com um decréscimo significativo nos seus níveis de liquidez.

De acordo com a CB Richard Ellis, para os próximos tempos é de esperar que o segmento de retalho continue a evidenciar os efeitos da retracção económica mundial, com a manutenção do abrandamento da actividade de investimento em unidades comerciais. A corroborar este cenário, está o facto de não se antever a colocação de produto ‘prime’ no mercado, uma vez que continua a gerar boa rendibilidade para os seus proprietários. Por sua vez, o produto secundário disponível tenderá a ser mais dificilmente transaccionado, não só devido às actuais condições da economia, mas também, a um nível local, devido à forte concorrência existente no segmento de retalho nacional, com uma consequente desvalorização dos activos menos competitivos.

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