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Rafael Ascenso diz porque não houve bolha especulativa em Portugal

Numa altura em que muito se fala de crise no mercado imobiliário, Rafael Ascenso, director da mediadora Porta da Frente, refere que nos segmentos médio-alto e alto continua-se a vender bem, desde que “se ofereça produtos inovadores” porque “a procura evoluiu mais do que a oferta”.

Quando e porquê surge a Porta da Frente?

A Porta da Frente surgiu em 1995 numa altura em que o mercado e a mediação imobiliária estava ainda numa fase de grande crescimento e talvez alguma desregulação e alguma falta de profissionalismo. Daí que desde cedo tenhamos procurado trazer alguma qualidade nos serviços a prestar e num profissionalismo que se pretendia para o mercado. Desde logo conseguimos associarmo-nos a alguns promotores no desenvolvimento de produtos de grande qualidade no mercado de Cascais, uma vez que embora a Porta da Frente tenha sido criada para operar no mercado de Cascais e de Lisboa, rapidamente nos especializámos aqui em Cascais, Estoril e Monte do Estoril.

Desde essa altura que fomos construindo uma carteira de clientes que nos permite, hoje, estar a comercializar os melhores empreendimentos do país.

Qual a razão de se terem durante anos cingido ao mercado de Cascais e Estoril?

Pela questão da qualidade. Quando queremos ir a tudo acabamos por não nos especializarmos em nada. Parecendo que não, o mercado de Cascais é muito diferente do mercado de Lisboa (aliás, Lisboa tem vários mercados) e achamos que temos que conhecer muito bem o mercado em que nos situamos porque só assim podemos prestar um bom serviço, quer a quem comporá quer a quem vende. Passados estes mais de doze anos de actividade, achámos que já tínhamos capacidade para alargar o nosso mercado e começarmos a consolidar a nossa actividade noutras zonas e, por isso, estamos nesta altura a iniciar o mesmo percurso em Lisboa. Começámos a associarmo-nos aos melhores promotores de Lisboa e estamos a vender aquele que é, na nossa perspectiva, o melhor edifício de Lisboa, o Sky Restelo. Fomos chamados pelo promotor deste empreendimento porque ele reconheceu a nossa qualidade enquanto mediadores. Entretanto, estamos em fase de negociação final de contrato para começarmos a comercializar mais dois projectos em Lisboa.

Começaram por Cascais e começam agora a ir para Lisboa. Há planos para começar a actuar noutras zonas do país?

Para já, o nosso enfoque principal é fazer bem o nosso trabalho nas zonas onde estamos. Temos feito um grande esforço na internacionalização, em ir buscar clientes ao estrangeiro para os empreendimentos que temos para comercializar, além de aumentarmos as promoções que temos em Cascais e em Lisboa.

A aposta da Porta da Frente reside apenas em produto novo?

Nós temos dois departamentos, um de produto novo e o outro de usados. No caso do produto novo, os chamados lançamento, podem ser feitos em planta ou já construídos. Depois temos uma loja onde trabalhamos o chamado produto avulso em que mantemos o nível de excelência, ou seja, só queremos produtos destinados aos segmentos médio-alto e alto porque é aí que temos os nossos clientes e o nosso mercado natural.

Qual o mix entre produtos novos e usados?

O produto novo representa uns 75 por cento, uma vez que, este ano, temos o edifício Estoril Sol que é muito grande…

…apostam sobretudo no produto novo sem descurar o usado…

Actualmente, até estamos a desenvolver produto usado porque esta a aposta da Porta da Frente nos usados é uma aposta recente. Em determinada altura percebemos que não estávamos a conseguir satisfazer todos os nossos clientes porque se não tivéssemos produtos novos para lhes mostrar, não tínhamos mais nada. Decidimos por isso apostar na loja há uma ano e meio atrás. Trata-se de uma aposta que tem estado progressivamente a tomar mais peso na empresa. Espero que dentro de pouco tempo os usados possam ter um peso muito maior na facturação da Porta da Frente.

Como classifica o boom de empresas de mediação imobiliária que ocorreu em Portugal, numa altura em que muitas dessas mediadoras começam a fechar portas?

A aposta tem que ser sempre no profissionalismo e na qualidade. Quando a Porta da Frente surgiu, surgiram uma série de outras mediadoras. Nós procurámos distanciarmo-nos do negócio fácil e procurámos apostar mais no investimento, no conhecimento e na qualidade dos serviços que prestávamos. Não se pode ir simplesmente atrás na comissão.

Por outro lado, decidimos apostar não na quantidade de imóveis, o que a curto prazo é menos rentável, mas sim na qualidade. No fundo, posicionámo-nos no topo do mercado porque é o mercado que é o primeiro a sair da crise e o último a entrar. Foi esse o trunfo da Porta da Frente.

Falou em crise. A actual crise financeira afecta o segmento de marcado em que estão inseridos?

Acho que a crise financeira afecta todos os negócios, mas há várias leituras que se podem fazer. Penso que a crise no mercado imobiliário em Portugal é uma crise segmentada. É uma crise do mercado médio, e eventualmente do mercado médio-alto, que não se adaptou à procura, isto é, a oferta não se adaptou à procura. Independentemente da crise financeira, uma crise neste segmento de mercado teria sempre que acontecer, porque foi um mercado que há dez anos que faz sempre igual. Os promotores não perceberam que tinham que evoluir porque os clientes estão, hoje, muito mais exigentes quanto ao produto que vão comprar.

Os produtos deste segmento que procuraram inovar e incorporar algo de novo, quer a nível de arquitectura quer a nível de conceito, passam ao lado da crise. A inovação nos produtos imobiliários é apreciada e é recompensada.

Qual é a dimensão da Porta da Frente em termos de facturação?

No ano passado facturámos dois milhões de euros e este ano já vamos com três milhões.

A Porta da Frente é apenas um veículo para colocar casas no mercado ou os promotores também vos procuram para consultoria?

Penso que isso tem sido exactamente uma das mais valias da Porta da Frente. Os promotores têm reconhecido que a Porta das Frente acrescenta valor aos projectos, porque estamos no mercado e somos nós que temos o contacto com os clientes e aquilo que procuram. Quando há o desenvolvimento do trabalho com os arquitectos, logo de raiz, acabamos por ser um elemento útil para os próprios gabinetes de arquitectura, uma vez que lhes damos parâmetros daquilo que são as necessidades do mercado. Pode-se fazer a peça de arquitectura mais bonita – como é, para mim, o edifício Estoril Sol –, mas se depois essa peça, essa escultura tem que ser habitada e é preciso ir ao encontro do mercado, daquilo que as pessoas procuram.

Há especialistas em imobiliário que defendem que ainda temos um caminho a percorrer no que toca à qualidade de construção. Partilha desta ideia?

Não, até diria o oposto. O mercado espanhol, por exemplo, constrói com menos qualidade do que o mercado português. Os clientes estrangeiros que temos reconhecem nos nossos produtos uma grande qualidade de construção.

Foram ou não praticados durante os anos mais recentes em Portugal preços demasiados elevados para o valor real das habitações?

Não creio que tenha existido em Portugal uma bolha especulativa. No mercado médio-alto e alto não me parece que tenha havido a especulação que existiu noutros países, como Inglaterra ou Espanha.

Em Portugal, parece-me que as coisas foram bem mais equilibradas e, apesar desta crise em que dizemos que estamos, a verdade é que temos continuado a vender com preços que, naturalmente, sofreram até um incremento. Repito, no mercado em que a Porta da Frente se insere.

Recentemente apostaram na criação de um departamento de arrendamentos. Porquê?

Trata-se de aumentarmos os serviços que prestamos aos nossos clientes, porque temos, na nossa carteira de clientes, muitos investidores que compram imóveis na perspectiva do rendimento. Estamos neste mercado do arrendamento há dois meses e as coisas estão a correr muito bem. Era uma falha que tínhamos e tratámos de a corrigir.

Mas acredita que o mercado português está a evoluir no sentido de uma maior propensão para o arrendamento?

Sim e nota-se bastante. Nos mercados mais evoluídos, o peso do arrendamento é muito mais importante do que é, actualmente, em Portugal. Se o nosso mercado está a evoluir, então naturalmente os arrendamentos vão ter mais peso. Obviamente que foi um dão que pesou na nossa decisão.

Como caracteriza, globalmente, o mercado português?

Creio que o mercado português chegou a um ponto em que os promotores têm que perceber que o mercado evoluiu e que as pessoas exigem mais. Nesse sentido, está um mercado mais maduro. Se calhar a procura evoluiu mais do que a oferta e é necessário existir uma adaptação que está agora a ser feita. Acho que nos próximos anos as coisas vão correr bem. Claro que vai haver uma triagem das pessoas que são capazes de fazer aquilo que interessa ao mercado. O mercado português cresceu muito nos últimos 20 anos e agora chegou-se ao ponto em que o próprio mercado vai seleccionar quem trabalha neste sector.

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