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Mercado de escritórios atinge máximos históricos

O Relatório de Mercado de Escritórios referente ao primeiro semestre de 2008, que a consultora imobiliária CB Richard Ellis publicou no passado mês de Outubro, refere que os primeiros seis meses deste ano foram marcados pela continuação dos níveis de absorção em alta, apesar das expectativas mais pessimistas que anteviam uma retracção significativa no volume de área ocupada ao longo de 2008.

Na primeira metade de 2008 assistiu-se a um elevado nível de absorção no segmento de escritórios da Grande Lisboa, com o total de área ocupada a ascender aos 140.000 m2, reforçado pelo máximo histórico atingido por este indicador no segundo trimestre do ano (70.000 m2). No entanto, os elevados níveis de ocupação registados ao longo deste período não deixam de ser atípicos dada a actual conjuntura da economia mundial.

Como principais causas para deste grande volume de ocupação, a CB Richard Ellis aponta o elevado número de negócios envolvendo a absorção de grandes áreas, em resultado de processos de reestruturação de empresas, bem como o adiamento de algumas transacções que vinham sendo negociadas desde o final de 2007 e que só foram concretizadas durante este período. Ainda assim, foram também verificadas importantes transacções envolvendo estratégias de expansão, nomeadamente pertencentes ao sector financeiro.

Contexto económico

As perspectivas para a economia portuguesa no período 2008-2009 são marcadas por um fraco crescimento da actividade, num contexto de deterioração do enquadramento económico e financeiro internacional. A redução da procura externa dirigida às empresas nacionais, o aumento do grau de restrição das condições de financiamento e a transmissão do elevado preço do petróleo aos custos internos, são as principais razões apontadas pelo Banco de Portugal para a desaceleração económica prevista para os próximos dois anos. Espera-se assim uma retracção em todos os sectores de actividade da economia nacional, principalmente do lado da procura, nomeadamente das exportações, do investimento e do consumo privado. As últimas projecções do Banco de Portugal para 2008 dão conta de uma taxa de crescimento do PIB de 1,2 por cento, um valor inferior ao estimado no início do ano e que continuará a divergir do ritmo de crescimento da zona Euro, que se projecta ser de 1,6 por cento para o mesmo horizonte de previsão.

Para 2009 é de esperar a continuação de um cenário de fraco crescimento do PIB, com 1,4 por cento para Portugal e 1,3 por cento para a área do Euro. Devido ao aumento generalizado dos preços das matérias primas e bens alimentares, a última estimativa da taxa de inflação para 2008 foi revista em alta para os 3,0 por cento. Em 2009 é de esperar uma descida deste indicador para os 2,5 por cento. Ainda assim, ambas as estimativas ficam abaixo das previsões deste indicador para a zona Euro, com taxas de 3,6 por cento para 2008 e de 2,6 por cento para 2009. A taxa de desemprego deverá estabilizar nos 7,9 por cento, apenas um ponto base abaixo do que se verificou em 2007, não devendo sofrer alterações em 2009. Tendo sido os principais motores do crescimento económico no ano passado, o consumo privado e o investimento estão previstos abrandar ao longo de 2008. As últimas estimativas apontavam para um crescimento de apenas 0,7 e de 1 por cento, respectivamente. A confiança dos consumidores tem sido fortemente abalada pela crise do crédito de alto risco. O índice de confiança dos consumidores em Portugal acentuou a descida que vinha registando desde meados de 2007, atingindo em Junho o valor mais baixo desde o final de 2002. O mesmo aconteceu para o índice da zona Euro, que interrompeu o movimento ascendente iniciado em 2005.

Stock de escritórios

O stock do mercado de escritórios de Lisboa atingiu os 4.207.000 m2 no final do primeiro semestre de 2008. O mesmo está concentrado em seis zonas bem definidas cuja localização se encontra ilustrada no mapa da última página. Todos os imóveis que não estejam localizados dentro das áreas estipuladas integram uma zona genérica, denominada Zona 7. Os edifícios concluídos na primeira metade de 2008 contribuíram para um acréscimo de cerca de 8.000 m2 no stock total existente, dos quais 1.600 m2se situam no Centro Histórico e 6.400 m2 no Corredor Oeste. Relativamente ao período homólogo do ano passado, verificou-se assim um decréscimo de 74 por cento na conclusão de novos espaços de escritórios, sendo que o segundo trimestre do ano foi responsável pela colocação da totalidade do stock novo concluído. As zonas do CBD integram a maior quota de stock na área de Lisboa, ascendendo aos 1.615.000 m2, cerca de 38 por cento do total existente. O Corredor Oeste é a segunda zona com maior dimensão, contribuindo com aproximadamente 19 por cento, à volta de 847.000 m2. Pelo contrário, o Parque das Nações é a zona empresarial mais reduzida com 232.000 m2-6 por cento do stock total.

Disponibilidade

No final deste semestre, a área de escritórios disponível no mercado da Grande Lisboa era de cerca de 310.000 m2, sendo que à volta de 43 por cento representa stock novo. Uma análise por zonas empresariais revela que o Corredor Oeste continua a concentrar a maior quota de espaço disponível, com cerca de 150.000 m2, tendo sido a zona que evidenciou uma subida mais significativa da taxa de disponibilidade ao longo do período em análise. De facto, apesar de um abrandamento do volume de construção na Zona 6, tem-se assistido também a uma diminuição da absorção bruta nesta localização. No CBD 1, a disponibilidade totalizou cerca de 33.000 m2, continuando a verificar-se a existência de escassez de espaços empresariais de qualidade para ocupar. O produto existente caracteriza-se, essencialmente, por edifícios obsoletos ou unidades com áreas reduzidas. Para além disso, são poucos os terrenos disponíveis para construção e muitos dos edifícios passíveis de remodelação não reúnem as condições mínimas exigidas para uma possível reconversão para uso de escritórios.

A taxa de disponibilidade do mercado de escritórios da Grande Lisboa tem vindo a manter uma tendência estável ao longo dos últimos quatro trimestres, fixando-se nos 7,4 por cento no final de Junho de 2008. Na Europa, a taxa de disponibilidade agregada UE-27 caracterizou-se pelo aumento deste indicador em mercados de maior dimensão, registando a sua primeira subida desde finais de 2004, situando-se nos 7 por cento. Apesar de se prever que a absorção bruta em 2008 deverá ultrapassar os níveis recorde de 2007, é de esperar que a taxa de disponibilidade continue estável nos próximos meses. Esta expectativa prende-se com o facto de cerca de 84 por cento da oferta prevista para 2008 estar já numa situação de pré-arrendamento por parte de empresas com estratégias de deslocalizaçãoe centralização de serviços. Para além disso, esperam-se poucos negócios de criação ou expansão de empresas.

Promoção

Até ao final do ano são esperados seis novos empreendimentos de escritórios e a conclusão da remodelação de outros dois, os quais deverão totalizar cerca de 107.100 m2. Espera-se assim para 2008 um acréscimo de cerca de 49 por cento em espaços empresariais, comparativamente ao total registado em 2007. No entanto, a análise destes números requer alguma cautela. De facto, mais de metade da oferta prevista para este ano representa um único empreendimento, o Office Park Expo, no Parque das Nações, cuja obra atrasou para este ano. Excluindo este complexo empresarial, o stock de escritórios previsto para este ano equiparar-se-ia aos níveis verificados em 2005 e muito abaixo dos dois últimos anos. A Zona 5 contará com o maior acréscimo de oferta concluída, cuja totalidade se encontra já pré-arrendada. A Zona 4 colocará no mercado 20.000 m2 que serão ocupados pelo Banco BIG, pela Agência Europeia de Segurança Marítima (EMSA) e pelo Observatório Europeu da Droga e da Toxicodependência (OEDT). A zona “prime” do CBD 1 irá continuar com escassez de oferta nova, uma vez que o único empreendimento previsto para esta localização resulta de uma remodelação e já se encontra totalmente arrendado. A falta de espaços novos na Zona 1 não será facilmente colmatada no curto/médio prazo, sendo poucos os projectos novos anunciados para 2009. Este cenário pode assim vir a representar uma oportunidade para os projectos empresariais previstos para as zonas 2 e 3.

Procura e absorção

O mercado de escritórios de Lisboa evidenciou uma desaceleração quase residual no indicador de ocupação na primeira metade do ano, com uma descida de 4 por cento relativamente ao período homólogo de 2007, totalizando cerca de 104.000 m2 de área absorvida. Uma análise trimestral revela que o segundo trimestre do ano foi claramente impulsionador no montante agregado de absorção, totalizando cerca de 70.000 m2; um crescimento de 104 por cento quando comparado com os primeiros três meses de 2008 e de 8 por cento relativamente ao período homólogo de 2007. Os elevados níveis de área ocupada registados no primeiro semestre do ano não deixam de ser atípicos dada a actual conjuntura do mercado. Uma decomposição das transacções efectuadas revela que o grande volume de ocupação resultou de negócios envolvendo a absorção de grandes áreas, sendo que o número de transacções foi muito idêntico ao verificado em igual período de 2007. Acresce ainda o atraso em algumas operações que vinham sendo negociadas desde o final do ano passado e que só agora foram concretizadas. De entre os maiores negócios destaca-se a ocupação de 12.000 m2 pela Santa Casa da Misericórdia (SCM), na Zona 3; de 8.300 m2 pela ZON Multimédia, também na Zona 3; de 5.350 m2 pelo Instituto de Seguros de Portugal (ISP), na Zona 2; e de 5.300 m2 pelo Barclays Bank, na Zona 1. Como principais factores destas operações encontram-se estratégias de deslocalização (SCM), reestruturação (ZON Multimédia) e também de crescimento (ISP e Barclays Bank). O sector financeiro foi o mais activo na ocupação de escritórios, representando cerca de 24 por cento do total da absorção bruta registada na primeira metade de 2008. Até ao final do ano esperam-se novos níveis recorde de absorção, principalmente devido à ocupação de 65.000 m2 no Office Park Expo pelos Tribunais de Lisboa.

Valores das rendas

O mercado de escritórios de Lisboa registou uma tendência de estabilidade nos valores das rendas “prime”em quase todas as zonas de espaços empresariais da capital. Um caso de excepção foi o Centro Histórico (Zona 4), onde se registou um aumento significativo desta variável dos 12 Eur/m2/mês para os 18 Eur/m2/mês, devido à importância crescente que a subzona do Chiado tem vindo a ganhar neste segmento, com transacções a serem fechadas a preços significativamente mais elevados que as restantes subzonas do Centro Histórico.

O aumento dos níveis de absorção no primeiro semestre do ano não foi assim suficiente para alterar o valor da renda “prime”, que se mantém nos 20,50 Eur/m2/mês desde o final de 2007. A escassez de oferta de produto de qualidade nas zonas “prime”de Lisboa, que esteve na base do acréscimo dos valores de arrendamento em 2007, parece agora ter um peso relativamente residual na evolução do valor da renda “prime”, que tende hoje em dia a reflectir uma cautela crescente por parte das empresas em relação aos custos de ocupação de espaço de escritórios no contexto da actual conjuntura económica.

Mercado de investimento

Os primeiros seis meses de 2008 caracterizaram-se pelo enfraquecimento da economia mundial e pela crise global do mercado de capitais, que acabaram por levar ao abrandamento generalizado do volume de investimento em imobiliário. O valor de capital investido em escritórios registou um decréscimo significativo ao longo do período em análise, com um total transaccionado a rondar os 106 milhões de euros, traduzindo uma quota de 22 por cento do total de investimento em activos imobiliários no mercado nacional. Sendo assim, comparando com igual período do ano passado, registou-se uma descida de 53 por cento no investimento em escritórios e um decréscimo de 54 por cento em relação ao último semestre de 2007. De entre as transacções realizadas ao longo deste período, de destacar pela dimensão a compra do Studio Office Marquês de Pombal pela CGS; e de dois edifícios, ainda em fase de projecto, no Parque das Nações, o Espace e o Explorer, pela Pramerica. Tendo em conta a origem do investimento, os investidores nacionais perderam alguma dinâmica na primeira metade de 2008, tendo sido responsáveis por apenas 33 por cento do total do capital investido. Os investidores estrangeiros, nomeadamente os alemães, registaram um aumento significativo da sua actividade, com uma quota de 61 por cento do valor global de investimento em escritórios. A crise do crédito hipotecário acabou por pôr termo ao movimento descendente das taxas de capitalização que se vinha registando desde 2005. Neste sentido, no primeiro semestre de 2008, a taxa de capitalização “prime”de escritórios subiu 25 pontos base, fixando-se nos 6 por cento no final de Junho, sendo de prever uma nova subida deste indicador ao longo do próximo semestre. A evolução positiva desta variável tem tido como principal causa uma desvalorização dos activos imobiliários, já que os pressupostos base do mercado de arrendamento se têm mantido robustos, com elevados níveis de absorção e baixas taxas de disponibilidade.

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