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As estatísticas não vendem…

Ao longo dos últimos anos têm-se vindo a realizar trabalhos de recolha sistemática e consequente tratamento de dados relativos ao mercado imobiliário residencial. A recolha dos valores iniciais de colocação no mercado, as revisões dos preços, o valor da transacção, os tempos de comercialização, etc, são variáveis analisadas em grande partes destes estudos. Tem sido corrente suportarem-se nos dados disponibilizados por portais específicos do imobiliário, mas tem sido uma preocupação de muitos destes centros, pesquisar directamente junto dos agentes do mercado, promotores imobiliários e sociedades de mediação imobiliária. Em ambos os casos, a informação recolhida tem a sua localização definida, pelo que é possível incluir a variável de localização na análise. Em consequência deste trabalho continuado, que se tem assistindo a ser realizado por algumas empresas, têm sido disponibilizados dados estatísticos sobre evoluções, bem como valores actuais. Estes valores, por impossibilidade de homogeneização da enorme amostra, é correntemente tratado por unidade de área, usualmente A Privativa. Assim, foi sendo disponibilizada aos agentes a informação sobre o valor e a sua variação e evolução no espaço e no tempo.

Nos últimos 10 anos vulgarizou-se o uso dos valores actuais por unidade de área em função das zonas. Era, e é, vulgar ouvirem-se conversas entre não profissionais sobre a viabilidade de um projecto ou outro em determinado local ser adquirido ou vendido ao preço X por m2 de área privativa. Esta observação pretende transmitir a sensação de que se passou de um estágio de total inexistência de dados estatísticos sobre um mercado, para um, não muito melhor, do uso indiscriminado de um índice estatístico, em grande parte dos casos por pessoas sem percepção do seu significado e acima de tudo das suas limitações. Este abuso, no limite, levou à interiorização, em muitos, de que um imóvel desde que cumprisse com o que as estatísticas observaram para a localização, tinha a viabilidade da sua colocação satisfeita. Esta foi uma falha de que muitos ainda não escaparam. A ignorância de um dos princípios básicos do imobiliário residencial que prescreve que a estratégia de desenvolvimento imobiliário deve ser orientada pelo segmento alvo a que se destina e pelas suas necessidades, aspirações e disponibilidade, formatando-se este à sua satisfação, procurando-se sempre a inovação e sofisticação, procurando sempre identificar dentro desse segmento nichos ou franjas com particularidades passíveis de serem satisfeitas. O que não é prudente realizar é um produto que colida com as necessidades ou coloque em causa as aspirações do segmento alvo. Infelizmente, muitos agentes porventura mais centrados no valor por unidade de área do que observação do imóvel no seu conjunto espacial, perderam a percepção de que desenvolvem-se empreendimentos para pessoas e para se suprirem necessidades. Quanto mais eficaz, um imóvel for nesse objectivo, maior a probabilidade de ser colocado mais rapidamente.

Devemos centrar novamente a análise dos projectos no mercado, na formatação dos imóveis em função dos segmentos a que se destinam, segmentos esses devidamente definidos através do estudo do mercado onde este se insere ou na ausência de informação fidedigna através de estudos de mercado. Nunca perder de vista a análise concorrencial, sem o que poderemos estar a concorrer para uma inundação desnecessária.

As estatísticas nunca foram boas vendedoras (só por si).

Autoria: Frederico Mondril - Residencial, Abacus Savills

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