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Entrevista a Pedro Seabra

“Faz falta uma união entre todos os intervenientes do mercado imobiliário”

Pedro Seabra, presidente da Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária (ACAI) e da Comissão Organizadora do Salão Imobiliário de Lisboa é um dos homens portugueses mais avalizados para falar de mercado imobiliário. Em entrevista ao Construir Imobiliário, o também presidente da consultora CB Richard Ellis fala de que aconteceu em 2008, do que podemos esperar para 2009 e de como o sector imobiliário português se deveria organizar. Tudo porque “não podemos continuar a olhar apenas para a nossa quintinha”.

A Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária (ACAI) surge em 2003. Porquê apenas em 2003 e porque é que nasce a vontade de criar uma associação do sector?

Surge em 2003 porque só nessa altura é que estas empresas sentiram de alguma forma a necessidade de serem representadas junto das entidades oficiais, não individualmente, mas de uma forma associativa. De facto, essa foi a razão que levou ao aparecimento da ACAI, especificamente. O INCI, a CMVM e entidades desse tipo começaram a legislar e a ter uma maior preocupação sobre as leis que regem a actividade de empresas como as que constituem a ACAI e sobre as avaliações para os fundos imobiliários. E apesar de todos sermos – os membros da ACAI – interlocutores válidos, as entidades também preferiam ter como interlocutor uma associação em vez de empresas ou pessoas individuais. Nesse sentido, achámos que era o momento de criar uma associação que não pretende, de forma nenhuma, competir com nenhuma outra associação, que não pretende achar-se melhor ou pior ou mais importante ou menos importante que qualquer outra associação. Pretendemos simplesmente juntar empresas que têm determinadas características e que devem ser interlocutoras em qualquer mudança legislativa do sector que as afecte ou que lhes diga respeito.

Claro que ao existir a ACAI surgem novas questões, como o desenvolvimento do funcionamento, de ética, de regras e de desenvolvimento do know-how colectivo em algumas matérias.

Apesar de tudo, a ACAI é uma associação pequena, com um número muito restrito de membros, mas tratam-se de empresas muito representativas do sector, o que faz com que a ACAI tenha a sua importância.

Nestes cinco anos, o poder político tem tido a ACAI em conta na hora de legislar?

Sim, temos sido, em geral, interlocutores junto do INCI e da CMVM, que tem uma palavra importante a dizer no âmbito da actividade dos fundos de avaliação imobiliária. Fomos também interlocutores junto do Governo quando se alterou a lei dos arrendamentos, que é uma questão muito importante. Temos sido interlocutores activos junto do Governo relativamente a questões fiscais que afectam o sector, nomeadamente as alterações que foram feitas ao IVA nas transacções imobiliárias. Tenho-me reunido, igualmente, com secretários-de-estado sobre assuntos que dizem respeito ao imobiliário e, por isso, sim, a ACAI é activa enquanto interlocutora junto das entidades oficiais.

A ACAI tem referindo que deseja estabelecer códigos deontológicos e práticas de funcionamento. Há efectivamente essa necessidade de desenvolver um código deontológico para as empresas que se movimentam neste sector?

Essa questão está colocada em cima da mesa nas reuniões da ACAI, não porque se sinta que alguém se porta mal ou precisa de ser “posto na ordem”. Mas achamos que é de facto bom pensar e desenvolver esse tema, achamos que faz algum sentido. Existem muitos códigos deontológicos e todas as associações ou grupos têm de alguma forma um código deontológico. Penso que todos os membros da ACAI têm uma grande preocupação com questões de ética e deontologia profissional no exercício da sua profissão. Não há é ainda nenhum documento que aglutine um pensamento comum como associação, mas está em construção e é natural que venha a existir. É uma preocupação que existe mas também não é nada que nos tire o sono, porque continuamos a acreditar que todos os membros se comportam com ética e não policiamos a actividade de cada um. Mas enquanto associação temos a obrigação de “puxar para cima” no sentido de que nenhum membro tenha dúvidas sobre as questões éticas que pautam a associação.

Em 2007 assistiu-se a alguma estagnação do mercado. Neste último trimestre de 2008, o que podemos esperar do mercado imobiliário?

O ano de 2008 foi excepcionalmente lento em tudo o tem que ver com transacções. Continua a existir um mercado que funciona naturalmente em áreas ligadas com consultoria ou avaliações, em especial na área do turismo ou no mercado arrendamento de escritórios. O mercado de investimento institucional e, provavelmente, o mercado de pequeno investimento, isto é, tudo o que mete financiamento bancário e capital alheio complicou-se bastante nos últimos tempos, não por problemas intrínsecos do sector imobiliário mas por problemas intrínsecos do sector financeiro que derivam da crise do sub-prime (que é um problema muito mais financeiro do que imobiliário). Isto criou, por arrasto, problemas sérios no sector imobiliário e, acima de tudo, tornou tudo mais lento e mais difícil de concretizar no que diz respeito a transacções. Esta é a questão que marca o ano de 2008.

Desde o fim do Verão que sentimos que as pessoas querem fazer qualquer coisa porque ainda não fizeram quase nada. Da parte de eventuais vendedores ou compradores há mais ânimo em fazer qualquer coisa. Começamos também a ver algumas empresas que admitem vender a valores relativamente mais baixos do que aqueles que pensariam vender há um ano atrás, o que é muito importante para que o mercado retome, porque é evidente que o mercado, principalmente nos últimos dois anos, foi um mercado muito animado, com uma actividade extrema e muito positiva e, com isso, os valores subiram bastante. É natural que, agora, exista um reequilíbrio e, para que o mercado volte a funcionar de uma forma dinâmica, é necessário que, em alguns casos, haja um acerto de mercado.

Esse acerto de mercado é consequência dos efeitos da crise do sub-prime ou de uma excessiva valorização nos anos mais recentes?

Não acho que se possa separar as duas coisas. O mercado funciona sempre em ciclo e julgo que nunca deixará de assim funcionar. É evidente que os preços subiram muito durante algum tempo e agora estamos numa fase descendente da curva. O que acontece no mercado imobiliário – e é bom que tenhamos noção disso – é que, em geral, o imobiliário sobe mais do que a inflação. Neste momento, não estamos numa altura de subida. Tivemos um período de subida muito acentuada, durante dois, três anos, e tivemos um período de estagnação no último ano.

Agora, quando se fala de imobiliário, falamos de realidades completamente diferentes. Falamos de habitação, de centros comerciais, de escritórios, de armazéns, desta ou daquela localização ou desta ou daquela cidade. Não podemos, portanto, generalizar porque se pode estar a confundir alguma coisa. Só para dar um exemplo, no mercado de Londres, com a crise do sub-prime, houve uma subida das taxas de retorno do investimento e o mercado rapidamente reanimou. Penso que nós demoramos mais tempo a assumir essa realidade do que outros, mas é uma realidade em que começam a aparecer algumas pessoas dispostas a assumi-lo, o que vai levar a uma retoma de actividade. Mas tudo isto demora algum tempo.

O mercado português já atingiu a maturidade desejada ou ainda estamos muito aquém dessa realidade?

Eu não sei quando é que o mercado atinge a maturidade. Nós temos um mercado pequeno em tudo. Mesmo Lisboa, enquanto capital europeia, é uma cidade pequena. O mercado de escritórios de Lisboa, por exemplo, é muito pequeno comparado com o de outras cidades. Nesse aspecto, atraímos investidores de forma limitada porque muitos deles não chegam a olhar para nós devido à dimensão do mercado.

No entanto, em centros comerciais, somos claramente lideres na Europa. Temos empresas como a Sonae ou a MD que marcaram a agenda do panorama europeu de centros comerciais na última década e que, por arrasto, levaram ao surgimento de outros promotores de centros comerciais. Neste particular até corremos o risco de passarmos rapidamente de fase de maturidade para uma fase em que, se calhar, fizemos mais do que se devia, correndo o risco, em alguns casos, o investimento não correr tão bem como correu no passado.

Quanto ao mercado de escritórios, é um mercado bastante evoluído e que teve sempre, ao longo dos anos, uma lei de arrendamento muito retrógrada e pouco atractiva para um funcionamento normal do mercado. A mudança que se fez na lei do arrendamento – tendo-se feito, diga-se, muito pouco para se mudar no que respeita ao mercado de habitação –, veio dinamizar o mercado de escritórios. Agora, continuamos a ter atitudes que não mostram maturidade. Sistematicamente alteramos os regimes fiscais, atraímos investidores em determinadas condições e mudamos as regras a meio do campeonato, temos um sistema judicial que não funciona, o que significa que se existir um problema legal as coisas arrastam-se durante anos. Tudo isso são sinais de pouca maturidade, mas não são forçosamente sinais ligados ao imobiliário. São sinais de um país que funciona mal.

O que podemos esperar de 2009, no que respeita ao mercado imobiliário?

Acho muito difícil de prever e, devo dizer, que ao longo destes últimos dois anos, vi vários gurus errarem nas suas previsões quanto ao futuro próximo. Como de guru não tenho nada, acho que é, de facto, muito difícil de prever.

Sinto alguma animação neste final de ano e confio que no próximo ano o mercado retome mais actividade. Não acho que esteja para um futuro próximo uma subida de preços, não é essa a questão. Mas temos tido pouca actividade durante este ano e as pessoas sentem necessidade de ver mais actividade e querem tomar decisões e andar para a frente com as coisas. Penso que demoraremos, pelo menos, mais um ano até voltar a haver alguma pressão da procura sobre a oferta para que, com isso, volte a haver um reanimar da actividade económica que leve a que o mercado cresça nitidamente. De qualquer forma, penso que não há problemas estruturais no imobiliário em Portugal, não há problemas de excesso de oferta, não há nada disso. A vizinha Espanha tem esse tipo de problemas que nós não temos, mas tudo o que acontece no imobiliário é influenciado pelo que acontece na economia.

O sector imobiliário português tem capacidade de fazer lobby?

O sector imobiliário tem um peso enorme mas mal organizado. Não acho que exerça devidamente o seu peso na altura de tomar decisões porque, talvez, não haja um lobby (no bom sentido da palavra) suficientemente organizado para que as suas preocupações sejam ouvidas. Mas o peso é brutal. O peso da construção na economia é enorme e a construção existe enquanto houver um sector imobiliário que a contrate e que pague para que ela exista, excepção feita à construção de obras públicas. Além disso, no imobiliário encontramos investidores institucionais de médio/longo prazo e trata-se de um sector que tem atraído para Portugal grandes investidores, o que interessa muito ao país. Nesse aspecto, o sector do imobiliário tem trazido muito capital para Portugal e nem sempre lhe é dado a devida importância e consideração.

Isso acontece porquê? Há interesses divergentes dentro do sector imobiliário?

Nós temos várias associações de empresas de construção, temos uma associação de fundos que engloba os fundos imobiliários, temos a ACAI, temos uma associação de promotores e associações de mediadores. Provavelmente faz falta uma união entre todos estes intervenientes para discutir questões tão importantes como alterações na fiscalidade. Infelizmente, temos a tendência de só olhar para a nossa quintinha e, além disso, achamos sempre que a nossa quinta é mais importante que a do outro.

No que respeita à qualidade de construção, como interpreta o mercado nacional?

Penso que temos ainda um caminho a percorrer. Não me parece que estejamos nos mais altos patamares de qualidade. No entanto, nos centros comerciais temos excelentes produtos que têm sido premiados nos certames internacionais. Depois temos produtos de escritórios bons, mas sem sermos lideres no que respeita à qualidade, e na habitação deixamos alguma coisa a desejar e continuamos a ter produtos que, mesmo quando puxamos muito pela qualidade, continua a não ser aquilo a que alguns consumidores mais exigentes estão habituados.

Qual a importância do Salão Imobiliário de Lisboa (SIL) para ajudar a dinamizar o mercado nacional?

O SIL tem uma importância para o sector imobiliário em Portugal que não é maior ou menor do que tem sido nos últimos dois, três anos e que se pretende que seja sólida. O SIL tem crescido de dimensão e de importância nos últimos anos de forma substancial e esperemos que continue a manter a sua importância no sector. Claro que o SIL é uma forma de ajudar a que o sector não se vá a baixo porque é um momento em que as pessoas se encontram, conversam e podem mostrar o que estão a fazer. O SIL continua a ter novas ideias, novas maneiras de dinamizar o mercado, novas maneiras de atrair pessoas que sejam compradoras ou de pessoas que expõem produtos, serviços ou ideias no salão. Portanto, o SIL acaba por ser uma actividade dinamizadora do sector e acaba, também, por trazer coisas novas e positivas ao sector.

Quais os objectivos concretos para a edição de 2008?

O objectivo é o crescimento continuado, em linha com o que se tem conseguindo nos últimos anos. Terá cerca de 30 mil visitantes e vamos, tal como no ano passado, continuar a ocupar três pavilhões, com um deles para conferências. Temos outras novas ideias, ou outro tipo de produtos ou áreas do país a que vamos dedicar tempo e espaço. A Câmara Municipal de Lisboa está, igualmente, de regresso ao SIL. Além disso, vamos ter uma bolsa de mediadoras, em que as mediadoras mais pequenas poderão expor o produto de segunda mão, o que normalmente não acontece no SIL. Vamos também manter o roteiro das promoções que existem no salão.

No seguimento dos países convidados, este ano temos Moçambique, que é um novo destino turístico com sucesso a nível internacional e que os portugueses devem voltar a descobrir. Enfim, o SIL vai continua a tentar animar o sector.

Os países convidados do SIL são fundamentalmente países de língua oficial portuguesa. A estratégia é mostrar novos mercados aos investidores portugueses ou tentar atrair investimento estrangeiro para Portugal?

É um bocadinho as duas coisas. Claro que estes países convidados são países onde os portugueses investem e onde têm tendência para ir fazer coisas, mas também são países que investem em Portugal. Quando o país convidado foi Angola fizemos uma mostra dos dez melhores projectos de Portugal e houve, de facto, movimento nos dois sentidos.

O SIL tem tido esse lado, tentando ir buscar atractividade fora para trazermos investidores. Este ano, Moçambique terá uma maior componente de atrair investimento português para Moçambique, mas também alguma componente inversa.

O turismo residencial continua a ter uma forte presença no SIL…

Sim, nós pretendemos que o SIL seja transversal a todas as áreas do imobiliário, seja escritórios, centros comercias, habitação, etc., mas é evidente que, actualmente, em Portugal assiste-se a uma forte expansão do sector do turismo residencial e, por isso, a sua importância é mais relevante do que outros sectores. Além disso, é um sector que atrai um público internacional, sendo, por isso, uma forte aposta do SIL. Temos, inclusivamente, realizado várias mostras nos países nórdicos por forma a atrair este público para o mercado nacional.

Este ano, o SIL irá atribuir o Prémio de Desenvolvimento Urbano. Esta iniciativa visa a afirmação da importância do SIL?

Sim, sim. O SIL desde há alguns anos que atribui prémios e, este ano, achámos que este prémio seria importante para dinamizar o mercado e para puxar por coisas boas.

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